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주택담보대출 금리 및 신청방법
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주택담보대출 FAQ
1. LTV/DSR(12.16 대책)
| Q. | 주택담보대출이 생활안정자금 목적일 때도 시가 9억원 초과 주택의 경우 주택담보대출 LTV 20%가 적용되나요? |
| A. | 적용됩니다. 12.16 대책에 따른 시가 9억원 초과 주택담보대출에 대한 LTV 강화(9억원 초과분에 대하여 40%→20%)는 해당 주택담보대출이 주택구입 목적인지 생활안정자금 목적인지를 구분하지 않고 모두 적용됩니다. |
| Q. | 시가 15억원 초과 초고가주택의 주담대와 관련하여, 시가 15억원 초과 여부 판단, 대출취급 가능 여부 판단 시점은 언제인가요? |
| A. | 주택담보대출의 담보가치 산정 및 대출취급 가능 여부를 판단하는 시점은 차주의 ‘대출 신청일’ 기준입니다. |
| Q. | 계약체결 준비 시점의 시가가 14억원이었으나, 대출신청 시점 시가가 16억원인 경우 대출이 불가능한가요? |
| A. | 담보가치의 판단시점은 ‘대출 신청일’입니다. 따라서, 금융회사는 ‘대출 신청일’ 기준으로 시가 15억원 초과 여부를 판단하므로 만약 대출시점에 시가가 15억원을 초과한다면 대출이 어렵습니다. |
| Q. | 투기지역·투기과열지구 내 아파트가 아닌 주택 또는 조정대상지역 내 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대해서도 주택담보대출이 금지되나요? |
| A. | 금지되지 않습니다. 시가 15억원 초과 초고가 아파트에 대한 주택담보대출 취급 제한은 투기지역 및 투기과열지구에서만 적용됩니다. |
| Q. | 시가 15억원을 초과하는 주택의 경우 시가는 어떻게 평가하고 결정하나요? |
| A. | KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가를 판단합니다. 다만, 두 가지 가격(KB시세 또는 감정원 시세) 모두 없는 경우에는 감정평가업자의 감정평가액으로 시가를 판단합니다. |
| Q. | DSR의 개념은 무엇인가요? DSR은 어떻게 산정하나요? |
| A. | DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ration)이란, 차주의 가계대출 상환부담 및 상환능력을 판단하기 위하여 산정하는 지표로서, 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말합니다. * DSR 산정예시 : 연소득 5,000만원, 연 원리금상환액 2,000만원 → DSR 2,000/5,000 = 40% |
| Q. | 차주 단위 DSR 규제는 언제부터 적용하나요? |
| A. | `19년 12월 23일 이후 투기지역 및 투기과열지구에 소재하는 시가 9억원 이상의 주택을 담보로 대출을 받는 경우 그리고, 동 주택담보대출 잔액이 있는 상태에서 해당 차주가 여타 대출을 받는 경우에 차주 단위 DSR*을 산출하게 됩니다. * 금융업권별 차주단위 DSR 한도 : 은행권 40%, 비은행권 60% |
| Q. | A씨는 ’19.7.1. 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받아 보유 중입니다. A씨가 '19.12.26. 신용대출을 추가로 신청하는 경우, 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요? |
| A. | 차주 단위 DSR 규제는 적용되지 않습니다. 투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 시점이 규제시행일(‘19.12.23.) 이전이므로, 적용대상이 아닙니다. |
| Q. | B씨는 ’20.1.3. 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받아 보유 중입니다. B씨가 ’20.5.1. 신용대출을 추가로 신청하는 경우, 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요? |
| A. | 차주 단위 DSR 규제가 적용됩니다. 투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 시점이 규제시행일(‘19.12.23.) 이후이므로, 적용대상입니다. |
| Q. | C씨는 ’20.1.3. 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받은 후, ‘25.5.2. 동 주택담보대출을 모두 상환하였습니다. C씨가 ’25.10.2. 신용대출을 신청하는 경우, 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요? |
| A. | 주택담보대출 잔액이 없으므로, 차주 단위 DSR 규제가 적용되지 않습니다. |
| Q. | D씨는 ‘20.2.2. 투기과열지구 소재 시가 8억원 E주택을 담보로 대출을 받았습니다. 이후 D씨는 ’21.1.15. 신용대출을 추가로 신청하였습니다. 이 때 E주택의 가격이 10억원으로 상승한 경우 차주 단위 DSR 규제가 적용되나요? |
| A. | 차주 단위 DSR 규제는 적용되지 않습니다. 투기과열지구 소재 주택담보대출 취급 당시의 주택가격 기준으로 차주 단위 DSR 적용 여부가 결정됩니다. |
| Q. | 투기지역ㆍ투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주담대가 생활안정자금일 때도 차주단위로 DSR을 적용하나요? |
| A. | 적용됩니다. 차주단위 DSR 규제는 해당 주택담보대출이 주택구입목적인 경우와 생활안정자금 목적인 경우 모두 적용됩니다. |
| Q. | 비은행권의 경우, 차주단위 DSR 적용기준이 모두 60%로 동일한가요? 또한, ‘21년말까지 60%→40% 하향조정 스케줄은 어떻게 되나요? |
| A. | 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 60%로 동일합니다. 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 단계적으로 하향 조정하여 ’22.1.1일부터 40%를 적용할 예정입니다. * (’19.12.23일~) 60% (’21.1.1일~) 50% (’22.1.일~) 40% |
| Q. | 비은행권의 경우, 차주단위 DSR 적용기준이 모두 60%로 동일한가요? 또한, ‘21년말까지 60%→40% 하향조정 스케줄은 어떻게 되나요? |
| A. | 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 60%로 동일합니다. 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 단계적으로 하향 조정하여 ’22.1.1일부터 40%를 적용할 예정입니다. * (’19.12.23일~) 60% (’21.1.1일~) 50% (’22.1.일~) 40% |
2. 주담대 실수요 요건 (12.16대책, 6.17 대책)
| Q. | 규제지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 구입한 경우 전입·처분 요건과 관련하여 “6개월” 산정시점은 언제인가요? |
| A. | 기존에 존재하는 주택을 구입한 경우와 같이 일반적인 경우에는 주택담보대출을 받은 날(대출 실행일)로부터 6개월입니다 단, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월입니다. |
| Q. | `20. 7월 1일 이전에 투기지역에 소재한 주택 매입을 위한 가계약을 체결하였는데, 이 경우 종전과 같이 1년 이내에 처분·전입하는 것이 허용되나요? |
| A. | 가계약의 경우 3자인 금융회사가 실제 계약이 성립되었는 지를 확인할 수 없음에 따라 종전의 규정이 적용되지 않습니다. ※ 주택 관련 금융규제의 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않는 것은 일관되게 확립되어온 사항입니다. |
3. 전세대출
| Q. | 전세대출에서 기준이 되는 “주택”의 경우 오피스텔도 포함되나요? |
| A. | 「주택법」 상 주택 및 복합용도주택(등기상 “상가 및 주택”으로 등재)을 포함하여 산정합니다. 다만, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외됩니다. |
| Q. | 전세대출 신청인은 주택을 보유하고 있지 않으나, 배우자가 고가주택을 보유한 경우에도 무주택세대로 인정될 수 있나요? |
| A. | 부부합산(신청인 및 배우자) 기준으로 주택보유수를 산정하며, 특히 세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함됩니다. |
| Q. | 상속ㆍ증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수될 수 있나요? |
| A. | ‘20.1.20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우에는 대출회수 대상입니다. 그러나, 상속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 점을 감안하여 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예합니다. |
| Q. | 전세대출과 관련하여 “고가주택”을 판단하는 가격기준은 무엇인가요? |
| A. | KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 “고가”주택으로 판단합니다. 다만, 시세가 없는 예외적인 경우에는 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하여 시가를 결정합니다. 시가 9억원 초과 “고가주택”의 판단시점은, 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고, ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단합니다. 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권ㆍ입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지는 주택매입이나 보유로 보지 않습니다. |
| Q. | 전세대출과 관련하여 “규제대상아파트”를 판단하는 시점은 언제인가요? |
| A. | KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 매입시점에 시가 3억원 초과하는 투기·투기과열지구의 아파트를 “규제대상아파트”로 판단합니다. |
4. 주택 매매·임대사업자 주담대 금지 (6.17대책)
| Q. | `20. 7월 1일 이후 주택매매업과 임대업자에 대한 주택담보대출이 금지되는 경우 운전자금의 경우에도 적용되는지요? |
| A. | 주택매매업·임대업 대출인 경우, 시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예 : 주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없습니다. |
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| Q. | 주택매매ㆍ임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌가요? |
| A. | 임차인 보호를 위해 주택 매매ㆍ임대업자가 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용됩니다. |
| Q. | 주택매매ㆍ임대업자가 주택을 새로 건설하여 임대 또는 판매하는 경우에도 주택담보대출이 금지되나요? |
| A. | 주택을 신규로 건설하여 임대 또는 판매하는 경우 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택담보대출은 금지대상이 아닙니다. |
| Q. | 주택매매ㆍ임대업자가 주택을 새로 건설하여 임대 또는 판매하는 경우에도 주택담보대출이 금지되나요? |
| A. | 주택을 신규로 건설하여 임대 또는 판매하는 경우 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택담보대출은 금지대상이 아닙니다. |
5. 통합
| Q. | 주택담보대출 실행은 어떻게 하나요? |
| A. | 유의사항 각 상품별 대출 신청이 가능한 금융기관이 상이하므로 꼭 확인하여 주시기 바랍니다. 대출실행은 대출 신청 완료 후 최장 70일 내에 가능합니다. |
| Q. | 아파트 주택 담보대출받고 월세 놓을 수 있나요? |
| A. | 당연히 가능 한데요.. 아드님이 월세 계약을 하면 내년 연말 정산시 월세 공제를 신청할 수 있는 점 고려 하시기 바랍니다. |
| Q. | 단독주택을 담보로 대출을 받을 때 대출기간은 얼마나 되나요? |
| A. | 대상고객별 상품정보·생활자금대출은 소유한 주택을 담보로 대출받기 원하는 고객에게 추천합니다. 한도는 시세의 최대 70%, 대출기간은 최장 33년(물건지별 차등 적용)입니다. |
| Q. | 주택 담보대출도 갈아타기가 가능한가요? |
| A. | 가능은 하시겠지만 중도상환수수료가 발생되는 상황이므로 추천드리지 않습니다. 중도상환수수료 계산해보면 2~3년 정도 이자를 선납하시는 거랑 마찬가지입니다. |
| Q. | 주택청약 담보대출 정리 신용점수 영향 있을까요? |
| A. | 기대출 2개 갚으시면 당연히 신용도는 상승합니다. 하지만 청약통장 1,400만 원 있으시다면 제법 넣으신건데 해지하시는 건 비추천드립니다. |
| Q. | 무직자도 주택 담보대출 가능할까요? |
| A. | 무직자 주택담보대출 가능 여부는 신용 등급 정보가 없어 말씀하신 정보만으로 판단이 어렵습니다. |
| Q. | 주택 담보대출 시 전입세대 동의서는 어떻게 만드나요? |
| A. | 세대원 동의는 보통 신분증 사본 및 금융사별 동의 양식지가 있습니다. |
| Q. | 주택 담보대출 대환 하려는데 가능한 곳 있을까요? |
| A. | 주택담보에 기본적으로 필요한 나이, 재직여부 및 기간, 신용등급, 기 여부, 연체 기록을 알아야 정확한 상담이 가능하다는 점 참고 부탁드립니다. |
| Q. | 다가구주택은 주택 담보대출이 불가능하다고 봐야 되나요? |
| A. | 다가구주택 호실 상황에 따라서 다릅니다만, 보통은 방공제를 하고 나면 대출 가능한 금액이 의미 없는 금액이 되는 경우가 많습니다. |
| Q. | 무소득자 주택 담보대출 1금융권 가능한가요? |
| A. | 현재 무소득자라고 하셨지만 그래도 소득활동을 하고 계신 상황이기 때문에 추정소득치로 충분히 1금융 주택담보대출 가능해 보입니다. |
| Q. | 중도금 대출 상환과 주택 담보대출에 영향이 있나요? |
| A. | 투기과열지구에 중도금대출 서민실수요로 3.6억을 받고, 1.6억을 중도상환했을 경우 2억정도 중도금대출이 남는 경우 후에 주담대로 40프로 2.4억을 받을 수 있습니다. |
| Q. | 주택 담보대출 다달이 원금을 더 갚고 싶은데 안되는 게 맞나요? |
| A. | 매년 원금의 10%는 중도상환수수료 없구요, 원금 부분상환도 가능합니다. |
| Q. | 주택 담보대출이 가능할까요 얼마나 가능할까요? |
| A. | 현재 무직자, 신불자, 연체자분들도 대출 가능한 상품도 있습니다. |
| Q. | 주택 담보대출 며칠 전까지 신청 가능한가요? |
| A. | 은행권 대출은 한도제한이 있고 심사기간이 오래 걸리는 편입니다. 혹시 은행권 대출이 어려우신 경우 2금융권으로 가능하실 수 있습니다. |
| Q. | 무주택자 주택 담보대출 6개월 이내 전입 의무는 가족 모두 전입 해당되나요? |
| A. | 네, 본인만 주소 이전하셔도 되십니다. |
| Q. | 부녀 사이 궁동명의 시 주택 담보 대출 안 되나요? |
| A. | 아닙니다. 두 분 동의시 담보대출 가능하시고 동의가 어려우시면 지분대출 가능합니다. |
| Q. | 주부 주택 담보대출 가능한가요? |
| A. | 어디서 받는지에 따라 다르시지만 소득증빙이 어려우신 경우 일부 대부 담보로만 가능합니다. 남편 분 동의 가능하셔야 하고요, 신용대출은 동의 없이 가능합니다. |
| Q. | 주택 담보 생활 안정자금 대출 중 아파트 청약 당첨 시 패널티 있나요? |
| A. | 바로 대출금 상환하시면 패널티도 없습니다. |
| Q. | 주택 담보 대출금으로 토지매매 가능한가요? |
| A. | 담보대출로 원하시는 곳으로 투자 가능합니다. |
| Q. | 햇살론 추가 대출 가능한가요? |
| A. | 햇살론은 추가대출이 안됩니다. 재대출을 받으시려면 기존의 햇살론은 모두 상환하시고 재신청하셔야 합니다. 서민금융 사잇돌 중금리대출도 있습니다. |
| Q. | 무직자 대출이 더 가능할까요? |
| A. | 금융권 대부 어렵습니다. 하지만 다른 방법으로도 충분히 300 가능하긴 합니다. |
| Q. | 재건축 아파트 멸실돼도 담보대출 상환 안 해도 되는 대출 있나요? |
| A. | 조합에 문의해 보시기 바랍니다. 현재 대출에 대해서는 조합에서 상환을 하게 될겁니다. 멸실시 상환 안 해도 되는 담보대출은 없습니다. |
| Q. | 전세자금 대출이 있는 상태로 집 구매가 가능한가요? |
| A. | 전세자금대출이 있는 상태로 집 매매 가능합니다. 주택금융공사 통해 디딤돌이나 보금자리론 대출 신청 가능하며 대출한도는 실수요자 조건으로 아파트 시세의 70% 이내로 가능합니다. |
| Q. | 소상공인 대출 금리는 얼마인가요? |
| A. | 소상공인 ( 대출신청시점 조회한 NICE평가정보 개인신용평점 적용 대출한도 : 1천만원, 대출금리 : 연 1.0%(고정), 대출기간 : 5년(2년 거치, 3년 상환) |
| Q. | 신용등급 6등급 무직자 대출 가능한가요? |
| A. | 현재 신용등급 6등급이시고 군필에 연체도 없는 상황이시므로 무직자 이시더라도 현재 필요자금 마련성은 충분히 가능해 보입니다. |
| Q. | 증여받은 아파트로 담보대출 부동산 담보대출 가능한가요? |
| A. | 증여받은 주택으로 증여받고 명의 변경 후 등기부등본 나온 후 3개월이 지나야 담보대출이 가능합니다. |
| Q. | 카카오뱅크 비상금 대출 연장 가능할까요? |
| A. | 연장 가능합니다. 연체도 없으시고 이자도 다 내셨으면 충분히 가능합니다. |
| Q. | 삼성증권에서 주식을 담보로 대출을 받으면 이자는 얼마나 되나요? |
| A. | 삼성증권에 예탁한 주식, 채권, 펀드 등을 담보로 전일 종가의 최대 60%까지 대출해 드리는 서비스입니다. |
| Q. | 신용불량 바로 회복 후 아파트 담보대출 받을 수 있나요? |
| A. | 공공정보기록 삭제 후 금융권 가능하십니다. 기록 삭제 이전이면 비금융권 담보대출로는 가능하실 수 있습니다. |
| Q. | 장기 렌트 차량 담보대출 가능할까요? |
| A. | 렌트는 빌린 차이니 소유가 아닙니다. 그러므로 담보대출이 불가능합니다. |
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